Constructions et travaux irréguliers :
Quelles sont les procédures à disposition de l’administration ?
(publié dans notre lettre d'information de mars 2019)

Le droit de visite et de communication

Le droit de visite et de communication prévu à l’article L.461-1 du code de l’urbanisme permet au Préfet ou à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme de contrôler le respect des dispositions d’urbanisme. Il a été réformé par la Loi ELAN du 23 novembre 2018.

Un champ d’application élargi
Autrefois limité aux « constructions en cours », le droit de visite peut aujourd’hui s’exercer en tous « lieux accueillant ou susceptibles d'accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux » soumis aux dispositions du code de l’urbanisme et jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux.

Des modalités précisées
Le droit de visite ne peut s’exercer qu’entre 6h et 21h (sauf si les lieux sont ouverts au public en dehors de ces heures).
Pour les locaux professionnels, le Procureur de la République doit être informé et il peut s’opposer à la visite.
Pour les locaux à usage d’habitation, la présence de l’occupant et son assentiment préalable sont obligatoires.

La possibilité de contourner l’opposition de l’occupant des lieux
En cas d’opposition de l’occupant, la visite doit être autorisée par le juge des libertés et de la détention.
L’entrave au droit de visite reste une infraction pénale punie de 6 mois d’emprisonnement et de 7500 € d’amende.

Les suites du droit de visite
Si la visite a révélé la réalisation de travaux (constructions, aménagements, installations) sans permis ou déclaration préalable, l’autorité compétente peut mettre en demeure le maître d’ouvrage de déposer une demande dans un délai qui ne peut excéder 6 mois.
Cette faculté de mise en demeure s’exercer indépendamment de l’obligation de dresser procès-verbal en cas d’infraction.

Les différences avec la procédure de récolement
Le récolement intervient uniquement après le dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux par le bénéficiaire d’une autorisation de construire.
Il s’exerce selon les mêmes modalités (horaires, accord et présence de l’occupant…) mais l’autorité compétente ne dispose que d’un délai de 3 à 5 mois (R.462-6 et 7) pour contester la conformité des travaux. Passé ce délai, elle ne peut plus remettre en cause leur conformité sur le plan administratif, ce qui n’exclut pas l’engagement de poursuites pénales.

Le constat d’infraction

L’obligation de dresser procès-verbal d’infraction
Si l’administration constate que des travaux ont été réalisés en méconnaissance des règles du code de l’urbanisme ou du document d’urbanisme en vigueur (sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci), elle est tenue d’en dresser procès-verbal et de le transmettre au Procureur de la République, et ce même si la situation est régularisable.
Le juge des référés du tribunal administratif peut lui enjoindre de le faire s’il est saisi d’un référé dit « mesures utiles » pour un administré y ayant intérêt.

La procédure pénale
L’action pénale contre ces infractions se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
Le Procureur reste libre de poursuivre ou non le bénéficiaire des travaux et de le renvoyer devant le tribunal correctionnel.
Le cas échéant, la commune ou l’établissement public compétent en matière d’élaboration de PLU peut se constituer partie civile et demander que soit ordonnée la remise en état des lieux (démolition, travaux de régularisation) mais le juge pénal reste libre de l’ordonner ou non.

l’action en démolition devant le juge civil

Une solution pour toutes les violations de la règlementation d’urbanisme
Cette action civile, à la disposition des communes ou EPCI compétents en matière de PLU, permet de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’ouvrages édifiés ou installés sans autorisation, en méconnaissance d’une autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité, en violation de la règlementation nationale ou locale d’urbanisme.

Une procédure moins contraignante et indépendante de la procédure pénale
Le juge civil peut être saisi en référé si l’irrégularité des travaux est manifeste et se prononce en quelques mois.
Cette action se prescrit dans un délai de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux.
La prescription de l’action pénale ou le classement sans suite par le Procureur ne lie pas le juge civil qui ne se prononce pas sur la culpabilité de l’auteur des travaux, mais seulement sur leur caractère régulier ou non.
S’il constate l’irrégularité des travaux, il est tenu d’ordonner la démolition de l’ouvrage ou sa mise en conformité.